どーも！かもしかお(@FireShikao)です。
今回は先日記載したI市調査物件１の現地情報をみていきます。
先日公開したN市の物件と同日に見に行っています。
FIREを目指して不動産投資を勉強中！FIREに対する考え方はこちらの記事を参考ください。
賃貸仲介会社訪問
N市調査物件１同様都合がつかずいけませんでした。
そもそもこの物件周囲には大手仲介会社がなく、地場会社があるのみとなります。
以前に話を伺った際には、需要としては無くはないが１年で４-６件程度の契約となるとの事。
そもそも戸建貸借物件がないので競争としては厳しくないのですが、
数少ない入居者の心にヒットする物件を作れるかが肝になります。
現時点では入居者ありなので、将来的な懸念点ですね。
周辺環境
- 前面道路が狭い
- スーパー等にも車が必要
一度建物前まで行ったのですが、コンパクトカーでも丁寧な運転が必要な狭い かつ 曲がった道が連続している所にある物件でした。
駐車場としては２台ほどは駐車できそうですが、道が狭いために大型車は難しいかもしれません。
境界線
特に隣に隣接しておらず、問題ないかと思います。
一応買う前にはブロック塀の位置は確認しておくべきかもしれません。
庭・外壁
- 比較的きれいで直近で塗装をしていそう
- 駐車スペースは十分にありそう
土地自体は比較的広いので、戸建としてのメリットは受益できそうです。
しかしながら、前面道路の影響がその良さを半減させている印象ですね。
内装
- 入居者有で未実施
修繕履歴
2019年 外壁、室内リフォーム ８０万 給湯器 １５万 約１００万円分の修繕
仲介から頂いた情報は上記です。
この物件も配管系の修繕履歴は無さそうです。
ここは都市ガスではなくプロパンガスなのですが、集合プロパンかと思うのでサービスを受けるのは難しそうです。
修繕にも前面道路が狭いことで、費用が高くなる可能性がありますから、そのあたりも考慮して価格を見ていく必要がありそうです。
入居者属性
- 個人契約
- ２０２０年５月から入居
- 家賃 ４５０００円
- 保証会社あり
- 滞納履歴なし
- ３人ファミリー
ファミリーで入居されています。
直近引っ越してきたところをから、子供が出来て手狭になったので戸建に。といった感じでしょうか。
そうであればマイホーム資金が貯まるまで。等、 比較的長期間の入居が望めそうです。
また保証会社にも入っていますので、家賃の取り逃しもなさそうです。
現地確認の際に車が停まってましたので、サクラではないと思います。
販売理由
- 資産整理
こちらも資産整理が理由です。
正直、販売理由は意味がないのでかもしれません。
一応きいていますが、あまりこの情報が検討に生きたことはありません。
もしかしたら、もっと仲介と仲良くなってくるとこの質問で入手できる情報量が増えてくるのかもしれません。
もう少し様子見してみます。
登記簿情報
- 所有者は個人
- 平成３１年４月に購入
- 抵当権なし
- N市 調査物件１ と同じ所有者
登記簿を確認してみると、N市調査物件１と同じ所有者であることが分かりました。
登記簿を見るとこういったことがわかるからおもしろいですね。
確かに同時期にサイトに掲載されたので、同じ人であってもおかしくありません。
そのあたりから、資産整理という販売理由も間違いではないのかもしれません。
ただ、先般と同じく税率が高い短期であっても、販売したい理由が何かだけが懸念ですね。
２物件同時売却を考えれば、所有者側の理由であることの可能性が高くなってちょっと安心しています。
収支シミュレーション（売り出し価格）
CFがマイナス かつ 実質利回り7%
| 購入 | 物件価格 | 建物価格 | ||||
| 土地価格 | ||||||
| 総額 | 350 | 万 | ||||
| 諸経費 | 43 | 万 | ||||
| 物件購入額 | 393 | 万 | ||||
| リフォーム想定 | 0 | 万 | ||||
| 総費用 | 393 | 万 | ||||
| 頭金 | 40 | 万 | ||||
| 補助金 | 万 | |||||
| 借入 | 元本 | 353 | 万 | |||
| 金利 | 1.5 | ％ | ※固定 | |||
| 返済期間 | 10 | 年 | ||||
| 毎月返済額 | ¥31,690 | |||||
| 維持 | 収入 | 家賃 | 4.5 | 万 | ||
| 戸数 | 1 | 戸 | ||||
| 賃率下落 | 0.6 | % | ||||
| 空き室 | 90 | % | ||||
| 支出 | 管理費 | 0 | % | |||
| 維持費 | 5 | % | ||||
| 固定資産 | 2.9 | 万 | ||||
| 大規模修繕費 | 10 | 万 | ※10年100万 | |||
| 広告費 | 1.5 | 万 | ※3年1回想定 | |||
| 火災保険 | 2.5 | 万 | ※10年25万 | |||
| CF | 家賃収入 | 48.6 | 万 | ※1年目 | ||
| 経費支出 | 19.3 | 万 | ||||
| ローン返済 | 38 | 万 | ||||
| ＣＦ（返済含む） | (9) | 万 | ||||
| ＣＦ（返済含まない） | 29 | 万 | ||||
| 表面利回り | 15% | |||||
| 実質利回り | 7% | |||||
| 返済比率 | 78% |
返済期間中のキャッシュフローがマイナス。
偶然にもN市物件と同じで、実質利回りは7％とそこまで悪くはない数値となりますので、 現金が余っているなら有ですかね。
収支シミュレーション（実質利回り15％）
実質利回り15％ ⇒ 150万での購入が必要
| 購入 | 物件価格 | 建物価格 | |||||
| 土地価格 | |||||||
| 総額 | 150 | 万 | |||||
| 諸経費 | 36 | 万 | |||||
| 物件購入額 | 186 | 万 | |||||
| リフォーム想定 | 0 | 万 | |||||
| 総費用 | 186 | 万 | |||||
| 頭金 | 0 | 万 | |||||
| 補助金 | 万 | ||||||
| 借入 | 元本 | 186 | 万 | ||||
| 金利 | 1.5 | ％ | ※固定 | ||||
| 返済期間 | 10 | 年 | |||||
| 毎月返済額 | ¥16,730 | ||||||
| 維持 | 収入 | 家賃 | 4.5 | 万 | |||
| 戸数 | 1 | 戸 | |||||
| 賃率下落 | 0.6 | % | |||||
| 空き室 | 90 | % | |||||
| 支出 | 管理費 | 0 | % | ||||
| 維持費 | 5 | % | |||||
| 固定資産 | 2.9 | 万 | |||||
| 大規模修繕費 | 10 | 万 | ※10年100万 | ||||
| 広告費 | 1.5 | 万 | ※3年1回想定 | ||||
| 火災保険 | 2.5 | 万 | ※10年25万 | ||||
| CF | 家賃収入 | 48.6 | 万 | ※1年目 | |||
| 経費支出 | 19.3 | 万 | |||||
| ローン返済 | 20 | 万 | |||||
| ＣＦ（返済含む） | 9 | 万 | |||||
| ＣＦ（返済含まない） | 29 | 万 | |||||
| 表面利回り | 36% | ||||||
| 実質利回り | 16% | ||||||
| 返済比率 | 41% |
築年数５４年とかなり古いことと、固定資産額28,000円との事から多少は土地値があるとして7年での回収（実質利回り15％）を基準としました。
こちらから逆算すると１５０万での買い付けが必要です。
路線価はついておりませんが、近くの基準点で８０００円程となっておりましたので、１２０万ぐらいの価値はつくのかな？という感じです。
結果
３００万以下は不可
またしても価格が合わずでした。
今回は他に買い付けされる方がいる訳ではないので、残り続けるようであれば再度確認してみようと思います。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
