どーも！かもしかお(@FireShikao)です。
今回は先日記載したM市調査物件１の現地情報をみていきます。
現地に内見に行く場合は、基本的にその場で買い付け価格を提示しましょう。
不動産購入で重要なのは決断力だと伺いました。
多くの本やネット情報を見ても、現地買い付けをお勧めしていることが多いです。
これは決して闇雲に買い付けするわけではなく、内見に行くまでに買い付けできる準備をしましょうってことですね。
FIREを目指して不動産投資を勉強中！FIREに対する考え方はこちらの記事を参考ください。
賃貸仲介会社訪問
内見に行く前か後に近隣にある仲介会社を訪問し、狙う客層と客付け難度や相場を確認します。
今回は３社回ってきました。
反応としては、駐車場１台では弱い。というのが共通のコメントでした。
１社のみ最近外国籍の戸建需要が高く、そういった層が見込めるとの事でした。
しかし、外国籍の方々は出稼ぎ目的であり、住居にそこまで費用を割くことができないため、５万以下程度の家賃を設定する必要があるとの事でした。
外国籍の方の入居は一長一短があり、入居を拒否られるオーナーもいます。
ちょっと悩むところですね。
周辺環境
家までの道のりが非常に狭い
立地的に主要道路から少し入ったところにあり、
道幅も狭く運転が苦手な方には難しい所にありました。
駐車場は１台あるものの、ミニバン等の大きな車は難しく、せっかく広い家が活かせなさそうです。
境界線
若干建物の屋根が越境している
古い建物が並ぶ場所の場合、境界線があいまいな場合があります。
立て直すのであればその際に直せばよいのですが、修繕して使用する場合には注意が必要です。
現所有者と境界違反している土地を所有されている方とどういう関係性なのか仲介会社に確認しておきましょう。
本物件の場合、どちらもきちんと把握しておらず、特に関わりはなかったようです。
恐らくこのままでも大きな問題にはならないと思いますが、リスクとして考えておく必要がありそうです。
庭・外壁
足場を組むスペースがなく、修繕方法の検討が必要
隣とのスペースが狭く、恐らく足場が組めないのではと感じました。
そうなると外壁・屋根修繕ができないか、通常以上の費用が掛かることになると思います。
基礎も確認して回りましたが、大きなクラックや蟻道はありませんでしたので地盤沈下やシロアリ被害のリスクは低めかと思います。
内装
- 全体的に古く、一部床がふかふかしている
- 扉や窓の建付けは問題なし
年相応といえばそれまでですが、壁紙も古臭い印象があり、そのままでは客付けは困難だと思いました。
また一部畳がふかふかしており、湿気で腐っているかシロアリの疑いがあります。
またほとんどが和室なので、壁紙以外にも床をCFを貼れるようにする必要がありそうです。
設備
基本的に水回り設備の修繕は必要 キッチン：広くて使いやすそうなので磨き上げ お風呂 ：桶は磨き上げて、床のタイルはシート張りを検討 洗面台 ：黄ばみがひどいので交換 トイレ ：交換
全体的にやはり古く汚いです。
ファミリー向けに出すのであれば、水回りの清潔感は必須条件だと考えています。
そうなると結構な費用になりそうなので、相当指値をしないと利回りが悪くなります。
天井
一部雨シミあり ※直近の進行はなさそう
天井を見ると一部シミがあり、雨漏りがあった形跡があります。
仲介営業を信じるのであれば、何度か見に来ているが新たにシミが出ていることはないので現在進行形ではなさそうとのことです。
どうしても欲しいわけではないので、こちらも最悪のケースを考え費用想定した買い付けをしていきます。
販売理由
ご両親が施設に入り空き家となっている
元々ご両親の住居だったものが不要になったので売却される状況のようです。
このような場合は相場観がないこともあり、適切でない価格で取引される可能性があります。
さっさと売りたい場合は低価格になりやすいですが、売れなくてもよいと思っている場合は、売れそうにない価格であっても指値を受けてもらえない事があります。
僕の場合は、自分が問題なく回せるにはいくらにする必要があるか？という観点で指値をするので相場は関係ないですけどね。
収支シミュレーション（売り出し価格）
CFがマイナス かつ 実質利回り5%
| 物件価格 | 建物価格 | ||||
| 土地価格 | |||||
| 総額 | 440 | 万 | |||
| 諸経費 | 44 | 万 | 別表 | ||
| 物件購入額 | 484 | 万 | |||
| リフォーム想定 | 100 | 万 | |||
| 総費用 | 584 | 万 | |||
| 頭金 | 150 | 万 | |||
| 補助金 | 万 | ||||
| 借入 | 元本 | 434 | 万 | ||
| 金利 | 1.5 | ％ | ※固定 | ||
| 返済期間 | 10 | 年 | |||
| 毎月返済額 | ¥38,970 | ||||
| 収入 | 家賃 | 5 | 万 | ※同等築 戸建て6.3-6.9 | |
| 戸数 | 1 | 戸 | ※築45-50 3-４万代 | ||
| 賃率下落 | 1 | % | |||
| 空き室 | 80 | % | |||
| 支出 | 管理費 | 0 | % | 0 | |
| 維持費 | 0 | % | 0 | ||
| 固定資産 | 2.9 | 万 | |||
| 大規模修繕費 | 10 | 万 | ※10年100万 | ||
| 広告費 | 2.5 | 万 | ※2年一回想定 | ||
| 火災保険 | 2.5 | 万 | ※10年25万 | ||
| 家賃収入 | 48 | 万 | ※1年目 | ||
| 経費支出 | 17.9 | 万 | |||
| ローン返済 | 47 | 万 | |||
| ＣＦ（返済含む） | (17) | 万 | |||
| ＣＦ（返済含まない） | 30 | 万 | |||
| 表面利回り | 14% | ||||
| 実質利回り | 5% | ||||
| 返済比率 | 97% | ||||
返済期間中のキャッシュフローがマイナスの為、何か理由がない限りはありえない状態です。
また実質利回りは８％程度は欲しい所です。
(購入価格＋リフォーム等費用) ÷ (家賃 - 維持費）
これはインデックス投資の平均利回りが８％の為、レバレッジがあるものの利回りメリットとしては魅力薄いです。
収支シミュレーション（実質利回り８％）
実質利回り8％ ⇒ ２５０万での購入が必要
| 物件価格 | 建物価格 | ||||
| 土地価格 | |||||
| 総額 | 250 | 万 | |||
| 諸経費 | 25 | 万 | 別表 | ||
| 物件購入額 | 275 | 万 | |||
| リフォーム想定 | 100 | 万 | |||
| 総費用 | 375 | 万 | |||
| 頭金 | 150 | 万 | |||
| 補助金 | 万 | ||||
| 借入 | 元本 | 225 | 万 | ||
| 金利 | 1.5 | ％ | ※固定 | ||
| 返済期間 | 10 | 年 | |||
| 毎月返済額 | ¥20,203 | ||||
| 収入 | 家賃 | 5 | 万 | ※同等築 戸建て6.3-6.9 | |
| 戸数 | 1 | 戸 | ※築45-50 3-４万代 | ||
| 賃率下落 | 1 | % | |||
| 空き室 | 80 | % | |||
| 支出 | 管理費 | 0 | % | 0 | |
| 維持費 | 0 | % | 0 | ||
| 固定資産 | 2.9 | 万 | |||
| 大規模修繕費 | 10 | 万 | ※10年100万 | ||
| 広告費 | 2.5 | 万 | ※2年一回想定 | ||
| 火災保険 | 2.5 | 万 | ※10年25万 | ||
| 家賃収入 | 48 | 万 | ※1年目 | ||
| 経費支出 | 17.9 | 万 | |||
| ローン返済 | 24 | 万 | |||
| ＣＦ（返済含む） | 6 | 万 | |||
| ＣＦ（返済含まない） | 30 | 万 | |||
| 表面利回り | 24% | ||||
| 実質利回り | 8% | ||||
| 返済比率 | 51% | ||||
この価格で購入できれば、CFもマイナスになりませんし実質利回りも８％となります。
こちらで指値をしていきます。
結果
指値受けてもらえず契約ならず
土地価格以下での指値になりますので、相当販売を焦っていない限りは通らないですね。
あまり自分優位な価格で指値をしていてもずっと買えない可能性もあるので、客観的な妥当性を示せるように勉強していきます。
利回りの考え方に関しては、いろんな方の意見を聞いてみたいです。
もし宜しければコメント等貰えたらうれしいです。
別物件の調査もまた記事にしていきますので、楽しみにしていてください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
