どーも！かもしかお(@FireShikao)です。
今回はM市調査物件2の現地情報をみていきます。
FIREを目指して不動産投資を勉強中！FIREに対する考え方はこちらの記事を参考ください。
賃貸仲介会社訪問
今回も訪問なしです。
前回のＭ市物件の際にこちらの地域も伺っておりまして、駐車場の必要性と価格帯的には４万円強が相場であることを確認しました。
周辺環境
- 前面道路の幅が広い
主要道路から少し入ったところにはなりますが、道幅が余裕のある広さになっており運転もしやすいです。
スーパーも比較的近く、生活利便性は高そうです。
境界線
- 問題なし
仲介営業さんに確認し、自分の目でも確認しましたが問題は無さそうでした。
庭・外壁
- 基礎に数カ所クラックあり
- シャッタガレージが小さく、小型車のみ
蟻道はありませんでしたが、数カ所クラックがありました。
通気口のクラック若干応急処置されたような跡がありますが、完全には無くなっていない状況です。
その他にも数カ所に多様な修復箇所がありました。
室外機裏の大きなクラック
見ていて一番大きなクラックが室外機裏にありました。
適当に見ていたら見落とすような場所だったので、こういった裏側も確認していく必要があります。
何の起点もなさそうな箇所のクラックですので、もしかしたら多少沈下しているのかもしれません。
シャッターガレージがあるのですが、間口が小さく小型車しか利用できない大きさでした。
内装
- 一部壁に穴あり
- ベニヤで閉じられた扉
- 畳は全面取り換え
- 壁紙・CFも張替え
壁にエアコン孔エアコン孔がビニールで埋められておりました。
売り主さんが応急処置したのですかね。
ベニヤを打ち付けたドア
ドアの調子が悪かったのかキッチンに 外したドアがおいてあり、ベニヤで閉じられていました。
近くに他のドアが出入り不自由しないのですが、このままでは相当印象悪いですね。
修繕候補です。
和室の畳
和室の畳はすべて痛んでいたので、交換かあるいは洋室化が必要そうです。
年相応という感じで、壁紙やCFは全体的に痛んでいますので交換が必要でしょう。
設備
- キッチン：掃除ではきつく交換
- お風呂 ：壁は塗装、床はシート、桶は磨き上げ、水栓も交換
- 洗面台 ：古くて鏡もないので独立洗面台へ交換
- トイレ ：洋式へ交換
キッチン
汚れがこびり付いており、清掃では難しそう。
安価なキッチンに交換ですかね。
水は問題なく出ましたので、配管詰まりはなさそうでした。
お風呂
シャワー
風呂桶はなんとか使えそうな感じです。
給湯器は古いので、追い炊き付きのに変えておきたいですね。
シャワーも金属製のに交換して、安っぽさをなくしておきたいです。
洗面脱衣室
洗面台は鏡なしのシンプルなものでしたので、こちらも独立洗面台の設置が欲しい所。
トイレここの下水は浄化槽なので洋式への変更可能です。
費用は掛かりますが変えておくべきでしょう。
実は公共下水が近くまで配備されており、接続が義務付けされています。
市から補助金が出る可能性が高いですが、その費用を見込んで購入する必要があります。
天井
- 一部めくれあり
- 屋根裏断熱剤の劣化
天井のめくれ
天井には雨シミらしきものは見当たりませんでした。
しかし、ところどころめくれている部分があり、修繕は必要な状況です。
また屋根裏も覗いてみましたが、断熱材がぼそぼそになっており交換が必要そうな状態でした。
販売理由
持ち主が入院 戻る予定なし
売主さんのお父様がすんでいらっしゃったのですが、御病気になり、戻る予定もないので売りに出しているとの事でした。
元々は５００万程で売りに出していたが、なかなか売れず２００万まで下げているとの事。
また土地も登記簿の数値よりも、５０平米ほど大きいようで土地値としてもしっかりありそうです。
収支シミュレーション（売り出し価格）
CFがマイナス かつ 実質利回り7%
| 購入 | 物件価格 | 建物価格 | |||
| 土地価格 | |||||
| 総額 | 200 | 万 | |||
| 諸経費 | 37 | 万 | |||
| 物件購入額 | 237 | 万 | |||
| リフォーム想定 | 130 | 万 | |||
| 総費用 | 367 | 万 | |||
| 頭金 | 100 | 万 | |||
| 補助金 | 万 | ||||
| 借入 | 元本 | 267 | 万 | ||
| 金利 | 1.5 | ％ | ※固定 | ||
| 返済期間 | 10 | 年 | |||
| 毎月返済額 | ¥24,002 | ||||
| 維持 | 収入 | 家賃 | 4 | 万 | |
| 戸数 | 1 | 戸 | |||
| 賃率下落 | 0.6 | % | |||
| 空き室 | 90 | % | |||
| 支出 | 管理費 | 0 | % | ||
| 維持費 | 5 | % | |||
| 固定資産 | 2.5 | 万 | |||
| 大規模修繕費 | 10 | 万 | ※10年100万 | ||
| 広告費 | 1.3 | 万 | ※3年一回想定 | ||
| 火災保険 | 2.5 | 万 | ※10年25万 | ||
| CF | 家賃収入 | 43.2 | 万 | ※1年目 | |
| 経費支出 | 18.5 | 万 | |||
| ローン返済 | 29 | 万 | |||
| ＣＦ（返済含む） | (4) | 万 | |||
| ＣＦ（返済含まない） | 25 | 万 | |||
| 表面利回り | 24% | ||||
| 実質利回り | 7% | ||||
| 返済比率 | 67% |
返済期間中のキャッシュフローがマイナス現金購入想定だと実質利回り７％となります。
資金が潤沢あれば現金買いで有りなのですが、私の状況で現金購入すると資産が目減りして、次の物件に向けての融資が取りにくくなります。
収支シミュレーション（実質利回り10％）
実質利回り10％ ⇒ 8０万での購入が必要
| 購入 | 物件価格 | 建物価格 | |||
| 土地価格 | |||||
| 総額 | 80 | 万 | |||
| 諸経費 | 33 | 万 | |||
| 物件購入額 | 113 | 万 | |||
| リフォーム想定 | 130 | 万 | |||
| 総費用 | 243 | 万 | |||
| 頭金 | 50 | 万 | |||
| 補助金 | 万 | ||||
| 借入 | 元本 | 193 | 万 | ||
| 金利 | 1.5 | ％ | ※固定 | ||
| 返済期間 | 10 | 年 | |||
| 毎月返済額 | ¥17,361 | ||||
| 維持 | 収入 | 家賃 | 4 | 万 | |
| 戸数 | 1 | 戸 | |||
| 賃率下落 | 0.6 | % | |||
| 空き室 | 90 | % | |||
| 支出 | 管理費 | 0 | % | ||
| 維持費 | 5 | % | |||
| 固定資産 | 2.5 | 万 | |||
| 大規模修繕費 | 10 | 万 | ※10年100万 | ||
| 広告費 | 1.3 | 万 | ※3年一回想定 | ||
| 火災保険 | 2.5 | 万 | ※10年25万 | ||
| CF | 家賃収入 | 43.2 | 万 | ※1年目 | |
| 経費支出 | 18.5 | 万 | |||
| ローン返済 | 21 | 万 | |||
| ＣＦ（返済含む） | 4 | 万 | |||
| ＣＦ（返済含まない） | 25 | 万 | |||
| 表面利回り | 60% | ||||
| 実質利回り | 10% | ||||
| 返済比率 | 48% |
１０年ぐらいで回収完了したいので、実質利回り１０％を実現するためには８０万での指値が必要と判断しました。、
結果
契約ならず
当初の価格から３００万既に下げている状態なので、これ以上の値下げはできないとの事。
ちょっと自分の目線が厳しすぎるかもしれないので、もう少し妥当なラインを引き直すべきか考えてみます。
別物件の調査もまた記事にしていきますので、楽しみにしていてください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
