不動産

【中古住宅】三重県M市 調査物件2 現地調査 【不動産投資】

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どーも!かもしかお(@FireShikao)です。

今回はM市調査物件2の現地情報をみていきます。

 

FIREを目指して不動産投資を勉強中!FIREに対する考え方はこちらの記事を参考ください。

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賃貸仲介会社訪問

今回も訪問なしです。

前回のM市物件の際にこちらの地域も伺っておりまして、駐車場の必要性と価格帯的には4万円強が相場であることを確認しました。

周辺環境

  • 前面道路の幅が広い

主要道路から少し入ったところにはなりますが、道幅が余裕のある広さになっており運転もしやすいです。

スーパーも比較的近く、生活利便性は高そうです。

境界線

  • 問題なし

仲介営業さんに確認し、自分の目でも確認しましたが問題は無さそうでした。

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庭・外壁

  • 基礎に数カ所クラックあり
  • シャッタガレージが小さく、小型車のみ

蟻道はありませんでしたが、数カ所クラックがありました。

kisocrack2 m2通気口のクラック

若干応急処置されたような跡がありますが、完全には無くなっていない状況です。

その他にも数カ所に多様な修復箇所がありました。

kisocrack1 m2室外機裏の大きなクラック

 

見ていて一番大きなクラックが室外機裏にありました。

適当に見ていたら見落とすような場所だったので、こういった裏側も確認していく必要があります。

何の起点もなさそうな箇所のクラックですので、もしかしたら多少沈下しているのかもしれません。

シャッターガレージがあるのですが、間口が小さく小型車しか利用できない大きさでした。

内装

  • 一部壁に穴あり
  • ベニヤで閉じられた扉
  • 畳は全面取り換え
  • 壁紙・CFも張替え
wakkhole m2壁にエアコン孔

エアコン孔がビニールで埋められておりました。

売り主さんが応急処置したのですかね。

door m2ベニヤを打ち付けたドア

 

ドアの調子が悪かったのかキッチンに 外したドアがおいてあり、ベニヤで閉じられていました。

近くに他のドアが出入り不自由しないのですが、このままでは相当印象悪いですね。

修繕候補です。

tatami m2和室の畳

 

和室の畳はすべて痛んでいたので、交換かあるいは洋室化が必要そうです。

年相応という感じで、壁紙やCFは全体的に痛んでいますので交換が必要でしょう。

設備

  • キッチン:掃除ではきつく交換
  • お風呂 :壁は塗装、床はシート、桶は磨き上げ、水栓も交換
  • 洗面台 :古くて鏡もないので独立洗面台へ交換
  • トイレ :洋式へ交換
kicchin1 m2
kicchin2 m2キッチン

 

汚れがこびり付いており、清掃では難しそう。

安価なキッチンに交換ですかね。

水は問題なく出ましたので、配管詰まりはなさそうでした。

bath m2お風呂

 

shawer m2シャワー

 

風呂桶はなんとか使えそうな感じです。

給湯器は古いので、追い炊き付きのに変えておきたいですね。

シャワーも金属製のに交換して、安っぽさをなくしておきたいです。

senmendatsui m2洗面脱衣室

 

洗面台は鏡なしのシンプルなものでしたので、こちらも独立洗面台の設置が欲しい所。

toilet m2トイレ

ここの下水は浄化槽なので洋式への変更可能です。

費用は掛かりますが変えておくべきでしょう。

実は公共下水が近くまで配備されており、接続が義務付けされています。
市から補助金が出る可能性が高いですが、その費用を見込んで購入する必要があります。

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天井

  • 一部めくれあり
  • 屋根裏断熱剤の劣化
tenjou m2天井のめくれ

 

天井には雨シミらしきものは見当たりませんでした。

しかし、ところどころめくれている部分があり、修繕は必要な状況です。

また屋根裏も覗いてみましたが、断熱材がぼそぼそになっており交換が必要そうな状態でした。

販売理由

持ち主が入院 戻る予定なし

売主さんのお父様がすんでいらっしゃったのですが、御病気になり、戻る予定もないので売りに出しているとの事でした。

元々は500万程で売りに出していたが、なかなか売れず200万まで下げているとの事。

また土地も登記簿の数値よりも、50平米ほど大きいようで土地値としてもしっかりありそうです。

収支シミュレーション(売り出し価格)

CFがマイナス かつ 実質利回り7%

購入 物件価格 建物価格
土地価格
総額 200
諸経費 37
物件購入額 237
リフォーム想定 130
総費用 367
頭金 100
補助金
借入 元本 267
金利 1.5 ※固定
返済期間 10
毎月返済額 ¥24,002
維持 収入 家賃 4
戸数 1
賃率下落 0.6 %
空き室 90 %
支出 管理費 0 %
維持費 5 %
固定資産 2.5
大規模修繕費 10 ※10年100万
広告費 1.3 ※3年一回想定
火災保険 2.5 ※10年25万
CF 家賃収入 43.2 ※1年目
経費支出 18.5
ローン返済 29
CF(返済含む) (4)
CF(返済含まない) 25
表面利回り 24%
実質利回り 7%
返済比率 67%

 

返済期間中のキャッシュフローがマイナス現金購入想定だと実質利回り7%となります。

資金が潤沢あれば現金買いで有りなのですが、私の状況で現金購入すると資産が目減りして、次の物件に向けての融資が取りにくくなります。

収支シミュレーション(実質利回り10%)

実質利回り10% ⇒ 80万での購入が必要

購入 物件価格 建物価格
土地価格
総額 80
諸経費 33
物件購入額 113
リフォーム想定 130
総費用 243
頭金 50
補助金
借入 元本 193
金利 1.5 ※固定
返済期間 10
毎月返済額 ¥17,361
維持 収入 家賃 4
戸数 1
賃率下落 0.6 %
空き室 90 %
支出 管理費 0 %
維持費 5 %
固定資産 2.5
大規模修繕費 10 ※10年100万
広告費 1.3 ※3年一回想定
火災保険 2.5 ※10年25万
CF 家賃収入 43.2 ※1年目
経費支出 18.5
ローン返済 21
CF(返済含む) 4
CF(返済含まない) 25
表面利回り 60%
実質利回り 10%
返済比率 48%

10年ぐらいで回収完了したいので、実質利回り10%を実現するためには80万での指値が必要と判断しました。、

結果

契約ならず

当初の価格から300万既に下げている状態なので、これ以上の値下げはできないとの事。

ちょっと自分の目線が厳しすぎるかもしれないので、もう少し妥当なラインを引き直すべきか考えてみます。

別物件の調査もまた記事にしていきますので、楽しみにしていてください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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