どーも！かもしかお(@FireShikao)です。
今日は物件情報を見た私の考えを書いていきたいと思います。
これから始めようとされている方は一緒に悩んだり、先輩方にはアドバイスをもらえるとありがたいです。
こういった頭の中の物事を文章化して共有することで、こんな素人レベルの私でも将来のために１歩ずつ頑張っているという事を示していきたいと思います。
少しでも同じ意思を持った方の勇気づけになればいいです。
それではいってみましょう。
FIREを目指して不動産投資を勉強中！FIREに対する考え方はこちらの記事を参考ください。
売り出し価格
270万円
検索目安として300万以下としています。
これはリスクヘッジを兼ねた低価格物件で始めるためです。
この価格で買うわけではなく、ここから値引き交渉（指値）を行って100万以下を狙っていこう。という魂胆です。
もちろんそのような価格になる物件はボロ家に限られて、相応の状態かと思いますがそこはリフォーム等で対応していく予定です。
一旦は目線価格に入っているので、もう少し情報を見ていきます。
築年数
1967年12月 （築54年） 木造
結構古いですね。私よりも年上です。
この築年数になると旧耐震基準と呼ばれるもので、昨今の耐震基準を満たしていない可能性があります。
このようなリスクを持っている為、手が出されにくいという利点もあります。
また純粋にかなり築年数が経っているので、耐久度という点からも手が出されにくいです。
しかしながら、中には維持管理が行き届いており、非常にきれいな物件もあるので築年数だけでは判断できません。
また木造であれば修繕もしやすいので、そのあたりを初期費用にあらかじめ見込んで購入費用を決めれば特に問題ないと考えます。
延べ床面積
土地：54.65㎡
建物：61.91㎡
建物が62平米と間取りにもよりますがファミリーでも使用できる広さです。
戸建でも狭い家がありますが、私はファミリー向けを想定して探しておりますので、50平米以下は基本見ていません。
ファミリー向けを主軸に置く理由は、一度入居頂けると長期間住んでいただける可能性が高いからです。
空室回数及び空室期間を少なくすることで、原状復帰費用抑制や機会損失を抑え、その建物のポテンシャルを存分に活用したいと思います。
路線価（積算価格）
固定資産税：￥20,000-￥26,000/㎡ ⇒ ￥1,093,000-￥1,420,900
相続税 ：￥14,000-￥27,000/㎡ ⇒ ￥765,100-￥1,475,550
具体的な住所がないので、周辺地域の路線価を出しました。
担保価値としては相続税路線価で計算されやすいと聞きました。
安くて売値の３割、高めの価格で５割程度の評価となります。
サイト情報には再建築不可の情報はありませんが、接道情報がなく不明確です。
このあたりの状況によってはもっと土地価格が下がります。
想定家賃
￥36,000
上記金額はネットに記載の金額です。
これをそのまま鵜呑みにせず、一旦賃貸検索サイトで周辺賃金を調べます。
周辺戸建で６０平米近くは3.9-5.0万円程になっており、3.6万円は特に高いというわけではなく、むしろ安めの印象です。
駐車場有無が判断出来ないので難しいですが、リフォーム次第では家賃UPの可能性ありと思われます。
間取り
３DK（1F:DK6/和6 2F:和6/和6)
ファミリー向けと考えると、3LDKぐらいが一番使い勝手が良いです。
私的にはリノベーションで大きめリビングというのを作っていきたいので、4DK~5LDKぐらいの間取りでキッチン横に部屋があるのを狙っています。
壁をぶち抜いて、天井高もとって開放的なリビングに仕上げて、家賃UPを狙っていくやり方を想定しています。
そういった目線で見ると、少々物足りない間取りになります。
買うとすれば和室をモダン化するか洋室化して、現代向けに変えるという方法をとると思います。
掲載写真
資料を請求する前にまずはサイトの写真をみます。
外壁の状態や庭の広さ等が分かったりもしますので、修繕必要そうかとか駐車場を確保できそうか等を簡単に確認しています。
後は残置物等の状況も見れたりします。
ただ、写真は映りが良く見えている場合があるので、簡単に信じては失敗につながります。
あくまで資料請求の参考程度にしています。
写真の充実度は一長一短と思っています。
多くて充実しているものは、他の投資家の方にとっても有益なので着目されやすいです。
写真がほとんどないものは、あえてそこに行く人が少なくなりやすいと思いますので、お宝が眠っている可能性があります。
私は始めたばかりですので、選り好みせずに色々みています。
インフラ
公営水道、都市ガス、公共下水
上水道は基本的につながっているのであまり重要視していませんが、ガスと下水道はかなり重要です。
ガスは都市ガスであれば、単価が安く入居者にとってアピールポイントになります。
一方、プロパンガスは単価が高くあまり入居付けにはよくありません。
しかし、大家からするとプロパンガスの採用はメリットが高く出る可能性が高いです。
これは、プロパンガス会社との長期契約により給湯器やエアコン等の設備を無償提供して頂ける場合があります。
初期費用を抑えつつ、設備を新規導入できるのでなるべく活用していくべきです。
ただ、周辺地域が都市ガスが標準となっていると入居付けに悪影響となりますので、慎重に判断する必要があります。
下水道に関しては、公共下水/浄化槽（個別・共用）/汲み取りがあります。
公共下水や共用浄化槽であれば問題ありません。
個別浄化槽や汲み取りは定期的なメンテナンス等が必要になりますので、契約時に入居者と取り決めが必要です。
この手続きを忘れてしまうと、どこまでの費用を負担するのかで揉める可能性があるので注意ですね
立地
最寄り駅 徒歩７分
サイトに掲載されるのは駅基準が多いと思います。
地方で考えると、駅はそれほど重要視されません。
生活をする上では車が必需品となり、駐車場の有無が入居付けに大きくかかわってきます。
ファミリー向けと考えると２台、できれば３台以上を取れるかを確認します。
後は、子育てを考慮し保育園や各学校が近くにあるかの確認とスーパーや病院の位置を確認していきます。
この物件だと1km圏内にスーパー、保育園、小中学校、郵便局があり、かなり生活しやすい環境だと思います。
現況
オーナーチェンジ（入居中）
この物件はオーナーチェンジ物件となっており、購入直後から収入が発生します。
上記想定家賃は現状の家賃のようです。
リフォームや入居付けをしなくても、家賃が発生していくので安心感は高いです。
しかし、デメリットもあります。
基本的には内見が出来ないことが多く、退去した後のリフォーム費用が読めないという事です。
こういったデメリットがありますので、現状の入居者の情報をなるべくとっていく必要があります。 （年齢、家族構成、入居時期 等）
直近で入居された場合、サクラの可能性もありますし、なんか変な人だったのか等心配になりますね。
かなり前から入居されているのであれば、今後も住んでもらえる可能性が高いと判断できたりします。
どこまで提供頂けるかは売主、仲介会社次第化と思いますが、出来るだけ情報は取っていきたいと思います。
まとめ
資料請求する価値あり
サイト情報を見る限りでは、検討の価値ありと判断しました。
一度不動産会社に資料請求してみたいと思います。
資料入手しましたら、またその内容について考えを書いていきたいと思います。
楽しみにしていてくださいね。
最後まで読んで頂きありがとうございました。
