不動産

【中古住宅】三重県N市 調査物件1 現地調査 【不動産投資】

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どーも!かもしかお(@FireShikao)です。

今回は先日記載したN市調査物件1の現地情報をみていきます。

オーナーチェンジ物件で外側だけの確認なので、勝手に見に行って参りました。

 

FIREを目指して不動産投資を勉強中!FIREに対する考え方はこちらの記事を参考ください。

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賃貸仲介会社訪問

今回都合がつかずいけませんでした。

最寄り駅は近くの駅の中では大き目の駅であり、比較的栄えている地域になりますので、 ある程度の需要はあると考えました。

また物件仲介業者より情報を取り、法人契約されているとの事から長期契約が見込めている事も良い点かなと思います。

周辺環境

  • 少し車で走れば複数店舗が立ち並ぶ良立地
  • しかし、駐車場無し かつ 周辺月締めも満車の様子

メリットが上手く活かせない物件という印象です。

駅まで7分なので自転車での生活でも十分ですが、せっかくなので活かしてやりたいですね。

購入するならば並行して駐車場を探して、見つかれば家賃反映とかでも良さそうです。

境界線

遠目からしか確認できなかったので、詳細は見れていません。

パッと見では怪しそうな場所はなかったので心配はないかと思いますが、一応確認しておくべきかなと思います。

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庭・外壁

  • 前面のみ再塗装済の様子、横は足場組めずか?未実施
  • ほぼ庭はなさそうだったが、自転車等はおけるスペースはある

小ぶりな土地なので、建物でほとんど占有されていました。

玄関前にちょっとスペースがあるので、自転車ぐらいや小物ぐらいはおける感じです。

戸建としては少々魅力小かもしれません。

内装

  • 入居者有で未実施

オーナーチェンジ物件なので内見が出来ません。

入居付けが不要な反面、将来的な修繕費用の予測が立てにくい。

というのがオーナーチェンジ物件のデメリットです。

修繕履歴

2020年
 外壁、室内、トイレリフォーム 50万
 給湯器 15万
 配電盤、エアコン新規 25万

 約90万円分の修繕

仲介から頂いた情報は上記です。

外壁は現地確認して前面のみと分かりました。

そういう前提で考えると、50万という金額も妥当性がありますね。

室内もクロス張替え等の簡単なもののみと思われます。

この物件は都市ガスなので、給湯器やエアコン等の費用が結構掛かったようです。

配管系の修繕履歴は無さそうです。

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入居者属性

  • 法人契約
  • 2021年2月から入居
  • 家賃 36000円
  • 保証会社あり
  • 滞納履歴なし

法人契約であることと保証会社を通していることから、信用度として高めだと思います。

契約書を見ていないのでわかりませんが、2021年2月から入居であればサクラの可能性は低そうです。

現地確認でも自転車の存在を確認して、未入居の可能性は低いと思っています。

オーナーチェンジ物件においては、入居者の情報が極めて重要なので出来るだけ探ります。


販売理由

  • 資産整理

資産整理という事は投資家の販売と予測できます。

相場感も持ち合わせていることから、根拠のある指値でないと通らないでしょうね。

それでも利率から指値をしないと、持っても損をするだけなのでドライに自分勝手な指値をしていきます。

登記簿情報

  • 所有者は個人
  • 令和2年5月に購入
  • 抵当権なし

去年購入されて1年で販売。

抵当権記載もないことから現金購入。

個人であれば5年以内だと短期売買になって、税率も高くなります。

それを考えると、元々短期売買を想定して低価格で購入したのか、所有しておくリスクが何か生じたのかです。

後者だとちょっと怖いですね


収支シミュレーション(売り出し価格)

CFがマイナス かつ 実質利回り7%

購入 物件価格 建物価格
土地価格
総額 270
諸経費 38
物件購入額 308
リフォーム想定 0
総費用 308
頭金 20
補助金
借入 元本 288
金利 1.5 ※固定
返済期間 10
毎月返済額 ¥25,844
維持 収入 家賃 3.6
戸数 1
賃率下落 0.6 %
空き室 90 %
支出 管理費 0 %
維持費 5 %
固定資産 0.8
大規模修繕費 10 ※10年100万
広告費 1.2 ※3年1回想定
火災保険 2.5 ※10年25万
CF 家賃収入 38.88 ※1年目
経費支出 16.4
ローン返済 31
CF(返済含む) (9)
CF(返済含まない) 22
表面利回り 16%
実質利回り 7%
返済比率 80%

返済期間中のキャッシュフローがマイナス。

実質利回りは7%とそこまで悪くはない数値となりますので、現金が余っているなら有ですかね。

収支シミュレーション(実質利回り20%)

実質利回り20% ⇒ 80万での購入が必要

購入 物件価格 建物価格
土地価格
総額 80
諸経費 32
物件購入額 112
リフォーム想定 0
総費用 112
頭金 20
補助金
借入 元本 92
金利 1.5 ※固定
返済期間 10
毎月返済額 ¥8,221
維持 収入 家賃 3.6
戸数 1
賃率下落 0.6 %
空き室 90 %
支出 管理費 0 %
維持費 5 %
固定資産 0.8
大規模修繕費 10 ※10年100万
広告費 1.2 ※3年1回想定
火災保険 2.5 ※10年25万
CF 家賃収入 38.88 ※1年目
経費支出 16.4
ローン返済 10
CF(返済含む) 13
CF(返済含まない) 22
表面利回り 54%
実質利回り 20%
返済比率 25%

築年数54年とかなり古いことと、土地値としても高くなく資産価値も低いため5年での回収(実質利回り20%)を基準としました。

こちらから逆算すると80万での買い付けが必要です。

結果

別で満額買い付けあり

僕とは違った基準を持たれている方が満額で購入されたようです。

自分の相場観が間違っている可能性があるので日々勉強ですね。

また新しい物件探していきます。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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