【中古住宅】三重県N市　調査物件１　現地調査 【不動産投資】

どーも！かもしかお(@FireShikao)です。

今回は先日記載したN市調査物件１の現地情報をみていきます。

オーナーチェンジ物件で外側だけの確認なので、勝手に見に行って参りました。

FIREを目指して不動産投資を勉強中！FIREに対する考え方はこちらの記事を参考ください。

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賃貸仲介会社訪問

今回都合がつかずいけませんでした。

最寄り駅は近くの駅の中では大き目の駅であり、比較的栄えている地域になりますので、 ある程度の需要はあると考えました。

また物件仲介業者より情報を取り、法人契約されているとの事から長期契約が見込めている事も良い点かなと思います。

周辺環境

メリットが上手く活かせない物件という印象です。

駅まで７分なので自転車での生活でも十分ですが、せっかくなので活かしてやりたいですね。

購入するならば並行して駐車場を探して、見つかれば家賃反映とかでも良さそうです。

境界線

遠目からしか確認できなかったので、詳細は見れていません。

パッと見では怪しそうな場所はなかったので心配はないかと思いますが、一応確認しておくべきかなと思います。

庭・外壁

小ぶりな土地なので、建物でほとんど占有されていました。

玄関前にちょっとスペースがあるので、自転車ぐらいや小物ぐらいはおける感じです。

戸建としては少々魅力小かもしれません。

内装

オーナーチェンジ物件なので内見が出来ません。

入居付けが不要な反面、将来的な修繕費用の予測が立てにくい。

というのがオーナーチェンジ物件のデメリットです。

修繕履歴

2020年
　外壁、室内、トイレリフォーム　５０万
　給湯器　１５万
　配電盤、エアコン新規　２５万

　約９０万円分の修繕

仲介から頂いた情報は上記です。

外壁は現地確認して前面のみと分かりました。

そういう前提で考えると、５０万という金額も妥当性がありますね。

室内もクロス張替え等の簡単なもののみと思われます。

この物件は都市ガスなので、給湯器やエアコン等の費用が結構掛かったようです。

配管系の修繕履歴は無さそうです。

入居者属性

法人契約であることと保証会社を通していることから、信用度として高めだと思います。

契約書を見ていないのでわかりませんが、２０２１年２月から入居であればサクラの可能性は低そうです。

現地確認でも自転車の存在を確認して、未入居の可能性は低いと思っています。

オーナーチェンジ物件においては、入居者の情報が極めて重要なので出来るだけ探ります。

販売理由

資産整理という事は投資家の販売と予測できます。

相場感も持ち合わせていることから、根拠のある指値でないと通らないでしょうね。

それでも利率から指値をしないと、持っても損をするだけなのでドライに自分勝手な指値をしていきます。

登記簿情報

去年購入されて１年で販売。

抵当権記載もないことから現金購入。

個人であれば５年以内だと短期売買になって、税率も高くなります。

それを考えると、元々短期売買を想定して低価格で購入したのか、所有しておくリスクが何か生じたのかです。

後者だとちょっと怖いですね

収支シミュレーション（売り出し価格）

返済期間中のキャッシュフローがマイナス。

実質利回りは7％とそこまで悪くはない数値となりますので、現金が余っているなら有ですかね。

収支シミュレーション（実質利回り20％）

築年数５４年とかなり古いことと、土地値としても高くなく資産価値も低いため５年での回収（実質利回り20％）を基準としました。

こちらから逆算すると８０万での買い付けが必要です。

結果

僕とは違った基準を持たれている方が満額で購入されたようです。

自分の相場観が間違っている可能性があるので日々勉強ですね。

また新しい物件探していきます。

最後まで読んでいただきありがとうございました。